高房价是世界性难题

中国在三年前推出房地产调控政策,说明决策层对于房价的本质缺乏清醒的认识,以为通过向开发商喊话,给地方政府施加就可以轻易地降房价,经过三年的实践表明,房地产市场经过供需调整之后,重新又回到了快速上涨的通道,可以说,调控政策劳而无功。

香港的房地产市场是比较成熟与完善的,而且,港府的清廉指数要远远高于内地,那么香港的房价如何呢?据美联公司的数据,2012年全年楼价表现。今年二手楼价于年内录得约两成升幅,根据美联“楼价走势图”显示,12月底临时楼价数字平均每平方英尺报6848港元,而在市场预期未来供应不足,以及低息环境持续等因素带动下,2012年全年楼价上升约20.9%,升幅创下近两年新高。事实上,近年楼价节节上升,自2008年第4季楼价回落后,2009年开始每年均录得升幅,于2009年及2010年升幅特别明显,分别为27.2%及22.1%,而2011年及2012年亦录得约7.4%及20.9%。在这四年间,楼价升幅几乎翻了一番,即使期间政府出招成功打压短炒活动,但市场对住宅的需求支持下,成交回落而楼价仍然持续向上。看来,即使是廉洁的政府也无法抑制房价的上涨。

新加坡联合早报网上也有一条关于房价的信息,顺福路的中等入息公寓售价4个月来又创新高,以133万新元天价成交。这间面积1660平方英尺的中楼层单位,位于碧山顺福路第316座,打破同一区相同类型中等入息公寓在今年7月成交时,所创的128万新元记录。《海峡时报》报道,这次破售价记录的单位,是于2012年12月成交,卖家是在16年前以“好价钱”买下单位的工程师。这类房屋当年售价不到40万。在16年当中,房价也翻了几乎三倍。过去三年,新加坡有地私宅的资产价值大幅增长。东部的独立式洋房的表现最为亮眼,三年来资产值上涨104.4%,价格翻倍。根据橙易产业咨询公司(OrangeTee)的报告显示,有地私宅的价格已经增长了多达79.7%,远远超越了非有地私宅的47.9%价格涨幅。报告指出,自从2009年第二季以来,反映私宅市场价格的市区重建局私宅价格指数已连续十个季度上升,直到今年第一季微跌0.1%。有地私宅在这段期间平均每个季度价格上升4.7%,超过非有地私宅3.0%的价格涨幅。此外,根据2012年第一季度的数据,在所有私宅项目中,有地私宅只占25.9%;而在2010年第一季度,有地私宅的比率占了27.8%。相对越来越稀有的有地私宅项目,也是推动有地私宅过去三年内价格大涨的原因。以有地私宅项目的类别来进行比较的话,其中独立式洋房的价格涨幅是最大的,达84.1%,相等于平均每季度价格上升4.8%。排屋以及半独立式洋房三年来的价格涨幅则分别是81.4%与70.1%。其中,位于东部的独立式洋房的表现最为亮眼,三年来资产值上涨104.4%,价格翻倍。紧随着的则是东北区以及中央区的独立式洋房,价格分别提高了83.4%与82.3%。这也相等于他们的价格平均每季度上涨了6.3%、5.3%以及4.7%。

在太平洋彼岸,房地美预计明年美国房价涨幅超GDP,它在其最新发布的2012年12月期《美国经济与房地产市场展望》报告预计,2013年上半年美国长期抵押贷款利率将维持历史低位,下半年开始逐渐上升但仍低于4%,并预计美国房价可能会在2013年上涨2%~3%。并且预计明年美国GDP增速为2.8%,2014年增至3.5%。美国的房地产业已经走出了次贷危机的阴影,进入了全面复苏时期。美国是征收房产税的国家,而且也是地广人稀的国家,房地产市场供需基本平衡,尽管如此,房价也是全面上涨。

从香港、新加坡与美国等国家和地区的情况来看,房价上涨是一个世界性的难题,只要社会安定、经济向好,房价就会出现整体上涨的情况,任何国家和地区,终究会有一部分人买不起房,甚至租不起体面的公寓。但是,美国和新加坡并没有采取限购限贷之类的政策,而是利用市场杠杆,积极增加房屋的有效供给。

国内的房地产市场往往与政府的腐败丑闻搅合在一起,更激起了社会的公愤,腐败固然有民愤,但是,腐败的范围和人数并不能左右房价,支撑房价的最基本要素还是供需之间的矛盾所决定的。一线城市的房价几乎是三四线城市的数倍甚至十倍以上,这主要是由于需求原因造成的。由于历史和现实的原因,一二线城市的核心区域依然人们购房的首选,无论如何打压,这些城市,这些区域的房价只会越来越高。打一个不恰当的比喻,就如同男性寻找配偶一样,不管如何增加丑女的数量,美女的身价都不会下降,反而是丑女的数量越多,美女的身价就越高。这也意味着不管保障性住房的数量如何增加,高档商品房的价格绝不会下降。