外国人在夏威夷置业需要知道的税项

众所周知,美国的税负是很高的,了解美国复杂的税种对投资回报的计算会有很大的帮助。美国分联邦(国)税和州税;国家有联邦的税法,每一州又有自己的税法,而且,税法每年都在变,不是变得更简单,而是变得更复杂。这里我简单的介绍一些有关房地产的税项;我把有关的税项归纳成如下三块。

  1. 买卖房产有关的税项
  2. 拥有房地产权有关的税项
  3. 出租房产有关的税项

买卖房产有关税项如下:

  1. 转让税(Conveyance tax)
  2. 联邦房产扣缴税(FIRPTA withholding tax)
  3. 夏威夷房产扣缴税(HARPTA withholding tax)
  4. 资本收益税(Capital gains tax)

拥有房地产权有关税项:

  1. 物业税(Real property tax)
  2. 遗产税(Estate or inheritance transfer tax)
  3. 赠予税(Gift tax)

出租房产有关税项:

  1. 营业税(General excise tax)
  2. 酒店税(Transient accommodation tax)
  3. 所得税(Net income tax)
  4. 预扣税(Backup withholding tax)

 各税项的简单介绍

  1. 物业税(Real Property Tax):   夏威夷州根据房产价值向房权拥有者每年征收物业税。如果房产的价值升了,房权拥有者要多付一点物业税;如果房产价值降了,房权拥有者将会少付一点物业税。
  2. 营业税(General Excise Tax):   夏威夷业主出租房子时需要办理一个房子出租营业牌照(General Excise License)。房子出租的收益需要缴付租金营业税给夏威夷州税局,税率为4%;此外,如果房子是在欧胡岛的话,另征收一个营业附加税,税率为0.5%。
  3. 酒店税(Transient Accommodation Tax):夏威夷房子出租租约不超过180天时,被视为短期租约,房权拥有者需要向夏威夷州税局缴付酒店税,税率是9.25%。
  4. 所得税(Net Income Tax): 房产出租扣除出租费用,如物业税、物业管理费、折旧等,净利润需要缴纳所得税。净利润越高,征收的所得税越高。所得税须向联邦国税局和夏威夷州税局上报和缴付。
  5. 转让税(Conveyance tax):  夏威夷房产转让时产生转让税,税率从0.1% 到0.35%不等,缴付夏威夷州税局,国税局不征收房产转让税。
  6. 房产扣缴税(FIRPTA withholding tax): 如果外国人把他拥有的美国房产卖掉时,买家需要从卖价扣除10%房产扣缴税,上报和缴付美国国税局。
  7. 夏威夷房产扣缴税(HARPTA withholding tax): 非夏威夷居民把夏威夷房产卖掉时,买家需要从卖价扣除5%房产扣缴税,上报和缴付夏威夷税局。
  8. 资本收益税(Capital gains tax): 资本资产的定义很广,也包括房产。如果房产卖价比房产的计税基数大,房产卖家便有资本收益了,联邦国税资本收益税率15% – 28%不等,夏威夷州税资本收益税率为7.25%。
  9. 遗产税(Estate or inheritance transfer tax):一个人死那天的名下财产便会列入他的遗产。外国人如果在夏威夷有不动产,便要上报联保国税局,如果遗产超过一定数额便需缴付遗产税,联邦国税遗产税率是37%-55%。
  10. 预扣税(Backup withholding tax):根据美国税法,如果课税人不能提供纳税人的课税税号给收入提供者,收入提供者在向收入报税者汇款钱前要按美国税法,根据收入项目预扣指定的税款,并把税款上缴美国国税局。

Copyright ® Charles Hui, CPA, CGMA, MBA, MSIS

Charles (查理) Hui, 美国夏威夷注册会计师(会计师牌照号3262),美国会计师总会会员,全球管理会计师,夏威夷会计师协会会员,夏威夷会计师事务所创办人,工商管理硕士,信息系统科学硕士,从事公从会计行业超过二十年,擅长财务税务策略和计划。联系方式:Email: charlie@cpa-office.com   Website: http://www.cpa-office.net   Telephone: (808) 591-9149 分机118  中国大陆手机: 186 3715 7033

夏威夷购屋须注意的几个问题

拜赐国航和东方航空从上海和北京直飞夏威夷,越来越多的国内客人会来这裡旅游是可以预见的。也非常谢谢夏威夷当地的导游很费心的解说这片真善美的岛屿,并常常会带游客们看看檀香山市的豪宅区,対于一些有兴趣在美国投资房地产的客人,夏威夷绮旎风光自有它引人陶醉的地方。
为什麽要选夏威夷—阳光,空气,水–直飞航线到国内,并且位置在美国本土和国内之间的地理优势也是重点之一。
由于美国的房地产市场的规则和购房程序与大陆有很大的不同,特别是在金融、法律和税务等方面,这些都需要在决定购房前向提供咨询服务的房地产经纪人询问清楚。最好选择会讲国语的全职房地产经纪人,由于语言和文化背景相同,沟通起来会比较容易。根据最近几年来为华人朋友购房的经历,国内的客人常常会问到以下问题:

第一,购房者的身份问题。需要特别的签证,或是一定要美国籍或拿绿卡才可以购屋吗?答桉是不需要的,只要持有效期的国内护照即可。但当外国人要卖屋时就有一些税法的事项需要解说。
第二,购房的付款方式。现金买还是我可以贷款—基本上我的客源都是现金买,但是外国人还是可以贷款的,基本上买主如果可以提供多方面的文件証明自己在当地的收入証明,存款証明和银行信函証明友好往来。基本上银行通常只可借贷百分之50,但也有银行可借贷到百分之65的购屋金额。当然国内有汇款的亇人限制,这一切都是必须考虑的因素。
第三,办理购房手续的时间。房子成交期一般是45天,但现金交易也可以在20-30天内成交,一些合约都可用电子邮件或传真签,絶大部份的客人或选择交屋前来夏威夷签交屋文件(因为一定要亲笔签名,早期代书公司须要不能亲自回来签的客人到美国大使馆和领事馆公証再寄回)。我刚刚查询到一家代书公司似乎対买主也许不用这道程序,但卖主一定要这道程序。基本上,我还是再求証一番。
第四,提供的服务内容。在帮助国内的新移民在夏威夷购置房地产,我真是秉持自己新一代移民的心境来协助我的客人,全部的週边服务,设立水电和电视及无线上网帐户,安排和会计师和移民律师商议,如何考驾照及一切可以接触到的事项,我很楽意在我能力所及的范围帮助我的每一个客人,希望他们的起步都比我的来得轻鬆,也希望可以服务到更多国内来的客人,在彼此语言没有隔阂之下,帮你们搭起到夏威夷居位这个桥樑。
谢谢大家,有任何房地产的疑问,欢迎你们和我联络。

刘美隆-资深房地产经纪人

北京即将进入房荒时期

过去三年多的房地产调控,北京的房价依然坚挺无比。在本轮中国房地产调控伊始,许多有权威的预言家们都信誓旦旦的表示,在政府的组合拳打压之下,北京的房地产市场必然会出现房屋过剩的情况,如此一来,北京的房价自然就会按照调控者的如意算盘降下来。

事实上,调控的实践已经证明以下几点是符合北京房地产市场的实际情况,第一,北京的房地产市场不存在着房地产泡沫危机,房价高并不意味着泡沫大,至少这个逻辑完全适合北京的房地产状况;第二,北京的主城区的住宅土地供应基本告罄,目前的土地供应基本上是由过去的郊区来承担,北京的住宅基本上开始集中在五环之外;第三,在调控政策的影响之下,北京的房租将继续呈现上涨趋势,北京的房地产市场呈现三高症候群:一是地价高,二是房价高,三是房租高。

北京四环之内的住宅交易主要是二手房的买卖,而且是绝对的卖方市场,买房者几乎没有任何议价的空间。新建商品房在四环之内已经很难寻觅踪影了。国庆节之前的某天,遇见了一位从事物业工作的朋友,我们两个人聊起了北京北三环正在建设中的一个楼盘,这个楼盘现在的名称叫做:保利·海德公园,一个非常洋派的名字。一位楼盘刚刚开始建,我预测这个楼盘建成以后的价格不会低于每平方米8万元。我的这位朋友告诉我,房子已经全部卖完,均价为8.8万元。这个楼盘位于北三环之外,东侧是北京电影学院,北侧是北京航空航天大学,南侧是蓟门里小区。这个区域的房价在2005年之前不超过每平方米6000元,而且有大量的二手房,现在时隔数年,地价已经是寸土寸金了。

在2000年之前,在四环路之外购房的白领几乎寥寥无几,而如今是在四环路之内购房的白领同样是寥寥无几。一些过去郊区鲜为人知的的地名,现在变得让北京人耳熟能详了。

尽管没有多少人相信,但是,每年面对数十万刚刚毕业的高校学生以及无法统计的农民工以及经商人员,北京的房地产市场已经很难满足每年不断扩大的需求了。不可否认的是,北京已经进入了房荒的时代。