夏威夷购屋须注意的几个问题

拜赐国航和东方航空从上海和北京直飞夏威夷,越来越多的国内客人会来这裡旅游是可以预见的。也非常谢谢夏威夷当地的导游很费心的解说这片真善美的岛屿,并常常会带游客们看看檀香山市的豪宅区,対于一些有兴趣在美国投资房地产的客人,夏威夷绮旎风光自有它引人陶醉的地方。
为什麽要选夏威夷—阳光,空气,水–直飞航线到国内,并且位置在美国本土和国内之间的地理优势也是重点之一。
由于美国的房地产市场的规则和购房程序与大陆有很大的不同,特别是在金融、法律和税务等方面,这些都需要在决定购房前向提供咨询服务的房地产经纪人询问清楚。最好选择会讲国语的全职房地产经纪人,由于语言和文化背景相同,沟通起来会比较容易。根据最近几年来为华人朋友购房的经历,国内的客人常常会问到以下问题:

第一,购房者的身份问题。需要特别的签证,或是一定要美国籍或拿绿卡才可以购屋吗?答桉是不需要的,只要持有效期的国内护照即可。但当外国人要卖屋时就有一些税法的事项需要解说。
第二,购房的付款方式。现金买还是我可以贷款—基本上我的客源都是现金买,但是外国人还是可以贷款的,基本上买主如果可以提供多方面的文件証明自己在当地的收入証明,存款証明和银行信函証明友好往来。基本上银行通常只可借贷百分之50,但也有银行可借贷到百分之65的购屋金额。当然国内有汇款的亇人限制,这一切都是必须考虑的因素。
第三,办理购房手续的时间。房子成交期一般是45天,但现金交易也可以在20-30天内成交,一些合约都可用电子邮件或传真签,絶大部份的客人或选择交屋前来夏威夷签交屋文件(因为一定要亲笔签名,早期代书公司须要不能亲自回来签的客人到美国大使馆和领事馆公証再寄回)。我刚刚查询到一家代书公司似乎対买主也许不用这道程序,但卖主一定要这道程序。基本上,我还是再求証一番。
第四,提供的服务内容。在帮助国内的新移民在夏威夷购置房地产,我真是秉持自己新一代移民的心境来协助我的客人,全部的週边服务,设立水电和电视及无线上网帐户,安排和会计师和移民律师商议,如何考驾照及一切可以接触到的事项,我很楽意在我能力所及的范围帮助我的每一个客人,希望他们的起步都比我的来得轻鬆,也希望可以服务到更多国内来的客人,在彼此语言没有隔阂之下,帮你们搭起到夏威夷居位这个桥樑。
谢谢大家,有任何房地产的疑问,欢迎你们和我联络。

刘美隆-资深房地产经纪人

在美国贷款买房是否拥有房契?

在美国买房地产所涉及的金额巨大,一般人都会通过向银行贷款的形式来进行交易。很多人都会认为在还贷(供屋)期间,贷款者尚未拥有房契,其实这种理解是错误的。在美国的房地产交易只要是通过合法手续来办理,不管是用现金交易或贷款方式来进行,都可以得到在政府部门登记的房契–房契是由律师做的。但这种房契和祖居在中国大陆的古老房契大不相同,并没有金边和红丝带诸如此类的装饰,它只是一份一般的法律文件。如果你是业主而你没有一份房契在手,你(包括正在供房者)都可以向当地房管局索取有关复印件。正本与副本的法律效果都是一样的。

作者简介:謝國慧女律師

在夏威夷有近二十年从事律师服务经历;业务范围:遗产及税务计划、房地产、商业事务、离婚、家庭案件、破产;语言:通晓国、粤、英语;

电话:808-531-8831

地址:201 Merchant St.,Suite 2350,Honolulu,HI 96813

贷款资格证明 谈判必备条件

问: 我是第一次买房,谈判前,经纪人要我提交《贷款资格初查信》(Pre—Qualified Letter)或者《贷款预批信》(Pre-Approved Letter)。我不理解,我认为到我向银行贷款时,银行会对我有没有贷款资格和能力进行审查。谈判前提交这些文件给经纪人,是不是多余?经纪人又不给我贷款,他向我要这个文件干吗?我不给他行吗?

    答: 不给不行。在夏威夷,这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明,您的购卖能力就无法证明,卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲,有三个受益人:您,卖方和您的经纪人。

   您:最重要的受益人,当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中,对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂,既相互铺垫制约又相辅相衬,变数很多,诸如信用历史、收入几何、债权债务,不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等,很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。 继续阅读