外国人在夏威夷置业需要知道的税项

众所周知,美国的税负是很高的,了解美国复杂的税种对投资回报的计算会有很大的帮助。美国分联邦(国)税和州税;国家有联邦的税法,每一州又有自己的税法,而且,税法每年都在变,不是变得更简单,而是变得更复杂。这里我简单的介绍一些有关房地产的税项;我把有关的税项归纳成如下三块。

  1. 买卖房产有关的税项
  2. 拥有房地产权有关的税项
  3. 出租房产有关的税项

买卖房产有关税项如下:

  1. 转让税(Conveyance tax)
  2. 联邦房产扣缴税(FIRPTA withholding tax)
  3. 夏威夷房产扣缴税(HARPTA withholding tax)
  4. 资本收益税(Capital gains tax)

拥有房地产权有关税项:

  1. 物业税(Real property tax)
  2. 遗产税(Estate or inheritance transfer tax)
  3. 赠予税(Gift tax)

出租房产有关税项:

  1. 营业税(General excise tax)
  2. 酒店税(Transient accommodation tax)
  3. 所得税(Net income tax)
  4. 预扣税(Backup withholding tax)

 各税项的简单介绍

  1. 物业税(Real Property Tax):   夏威夷州根据房产价值向房权拥有者每年征收物业税。如果房产的价值升了,房权拥有者要多付一点物业税;如果房产价值降了,房权拥有者将会少付一点物业税。
  2. 营业税(General Excise Tax):   夏威夷业主出租房子时需要办理一个房子出租营业牌照(General Excise License)。房子出租的收益需要缴付租金营业税给夏威夷州税局,税率为4%;此外,如果房子是在欧胡岛的话,另征收一个营业附加税,税率为0.5%。
  3. 酒店税(Transient Accommodation Tax):夏威夷房子出租租约不超过180天时,被视为短期租约,房权拥有者需要向夏威夷州税局缴付酒店税,税率是9.25%。
  4. 所得税(Net Income Tax): 房产出租扣除出租费用,如物业税、物业管理费、折旧等,净利润需要缴纳所得税。净利润越高,征收的所得税越高。所得税须向联邦国税局和夏威夷州税局上报和缴付。
  5. 转让税(Conveyance tax):  夏威夷房产转让时产生转让税,税率从0.1% 到0.35%不等,缴付夏威夷州税局,国税局不征收房产转让税。
  6. 房产扣缴税(FIRPTA withholding tax): 如果外国人把他拥有的美国房产卖掉时,买家需要从卖价扣除10%房产扣缴税,上报和缴付美国国税局。
  7. 夏威夷房产扣缴税(HARPTA withholding tax): 非夏威夷居民把夏威夷房产卖掉时,买家需要从卖价扣除5%房产扣缴税,上报和缴付夏威夷税局。
  8. 资本收益税(Capital gains tax): 资本资产的定义很广,也包括房产。如果房产卖价比房产的计税基数大,房产卖家便有资本收益了,联邦国税资本收益税率15% – 28%不等,夏威夷州税资本收益税率为7.25%。
  9. 遗产税(Estate or inheritance transfer tax):一个人死那天的名下财产便会列入他的遗产。外国人如果在夏威夷有不动产,便要上报联保国税局,如果遗产超过一定数额便需缴付遗产税,联邦国税遗产税率是37%-55%。
  10. 预扣税(Backup withholding tax):根据美国税法,如果课税人不能提供纳税人的课税税号给收入提供者,收入提供者在向收入报税者汇款钱前要按美国税法,根据收入项目预扣指定的税款,并把税款上缴美国国税局。

Copyright ® Charles Hui, CPA, CGMA, MBA, MSIS

Charles (查理) Hui, 美国夏威夷注册会计师(会计师牌照号3262),美国会计师总会会员,全球管理会计师,夏威夷会计师协会会员,夏威夷会计师事务所创办人,工商管理硕士,信息系统科学硕士,从事公从会计行业超过二十年,擅长财务税务策略和计划。联系方式:Email: charlie@cpa-office.com   Website: http://www.cpa-office.net   Telephone: (808) 591-9149 分机118  中国大陆手机: 186 3715 7033

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