夏威夷买房经历

2010年6月有幸获得夏威夷大学Shilder商学院的全额奖学金,来到天堂般的夏威夷攻读MBA学位。美丽的天然海岛风景,友好的夏威夷人文,随处可见的亚洲面孔,让我一直没有身在国外的感觉,我深深爱上了这块土地。

租住的别墅全景

租住的别墅全景

刚来夏威夷的时候住在学校留学生宿舍东西方中心(East-West Center),后想更多的了解夏威夷,所以不久就搬到一个华侨的别墅后院的二楼。别墅坐落在玛基基山脚(Makiki Valley),一条山溪从别墅后面缓缓流过,每天叮咚叮咚的山溪水声和歌声般的鸟叫声伴随着我。我租住的是两个卧室一个厨房及一个厕所,只有一个走廊连接它们没有客厅,装修有些陈旧。租金为每月800美元,包水电和互联网,这个费用算比较便宜的了,如同样两房而距离学校近些的平均每月需要1300美元。

租住别墅后面的山溪

租住别墅后面的山溪

2011年9月在夏威夷的学习和工作基本稳定后,感觉近千美元的房租实在是不划算,就开始考虑购买自己的房子。在美国买房需要选定一位代理人作买方的经纪人,这点不象国内你可以找多个人帮你看房。实际上之前我一直有留意夏威夷的房地产,因此跟代理人Annie一直有接触。Annie是一个非常有热心和耐心的华人,随一开始我没完全确定要买房,她还是非常热心的提供相关知识甚至带我去看房。因此就自然而然的选择了她做我们的代理人。

当时美国的贷款利息比中国低很多,30年的贷款固定利息大概是4%左右,国内应在10%左右。因此就考虑看是否可以获得一定的贷款。Annie就帮我介绍了一位华人的房贷顾问Juo (Loan Officer/HomeLoan Consultant)。Juo是一个非常专业的房贷顾问,一般申请贷款需要有两年的报税记录,而我只有一年,但由于我在学校有不错的记录。Juo就帮我准备了相关文件顺利的拿到银行贷款的预授权书( pre-approval letter)。预授权书非常重要,如果你没有的话跟卖家沟通时就非常不利。另首期款我是通过招商银行网上银行购汇并电汇到我美国银行的帐号,第二天就到帐了,出乎意料的快速和顺利,首期款提前存入美国银行也很重要,一般贷款银行要求存款在60天以上,否则你需要准备很多文档来证明资金的来源。

接下来就开始正式的看房历程,没想到竟足足用了半年多的时间。我将目标设定为拥有永久土地所有权的管理费比较低的公寓、联体别墅及小的别墅。下面我简单介绍下夏威夷房地产的情况,可能你就会理解我的选择。

夏威夷房地产按地权分为两种:完全地权所有 (Fee simple) 和地权租赁(Leasehold ),Fee simple的房地产所有者拥有房地产的用地的永久所有权,但需要按规定交纳地产税;leasehold 的房地产所有者对房地产的用地没有所有权,一般是第三方拥有土地的所有权,房屋所有者需按月向土地所有权拥有者交付土地使用费,同时还需要交纳地产税。有些Leasehold 的物业提供选项供业主买断土地使用权,这样leasehold 就转为Fee simple。

夏威夷房产按房屋类型分三种:公寓(Apartments/ Condominium)、连体别墅 (Townhouse)、别墅 (house/ Multi-Family house)。公寓类似国内的商品房,一般是多层的水泥建筑,但不同的是管理费比较高,国内一般的商品房管理费每平方米3~5元人民币,高档的可能为10几元人民币。我计算了下夏威夷公寓的管理费一般的为每平方米40~50元人民币,高档的高达70元人民币。因此一套100平方米的公寓每月的管理费可高达6000元人民币。不过一般管理费包含了水费,另管理公司对物业的保养维护作的很好,一般30到40年楼龄的公寓看上去都像新楼一样。连体别墅一般指一座别墅在设计上分为两个或以上独立的单元,同时这两个单元可独立买卖。一般连体别墅是木制结构。比较多见的5到10套联体别墅建立在一块公用土地上,别墅的业主自己建立业主委员会来管理整个物业。一般情况下别墅的维护由业主自己负责,委员会仅负责公共部分、水费及保险部分,因此管理费用比较低。别墅一般也是木制结构,建设在独立的一块土地上,业主负责管理所有事项,因此不存在管理费用。

半年多时间里大概看了有近20套房产,其中对三个感兴趣并下了正式的出价合约(Offer)。第一个是一个小别墅,优点是独立用地并新装修过,但缺点是没有车位,同时可看出之前有明显的白蚁侵害的痕迹。业主的报价高出市场价近6万美元,因我们的出价跟其的期望有比较大的差距未能达成成交。第二个是一个中档的公寓,优点是近夏威夷大学(今后可考虑出租),同时跟孙中山和奥巴马的母校普纳荷学校(Punahou School)仅隔一条马路。公寓的格局 也比较合理。缺点是客厅的采光有些差,但报价比较合理。我就下了第二个出价合约,出价比其的报价低了几千美金。没想到卖家在我们出价合约的有效期内又收到了一个全价的出价合约,这样房子就被“抢”走了。第三个是一个联体别墅,这个房子在上市第二天我们就注意到了,当时在网上看照片我和夫人马上就喜欢上它了。它位于市中心非常方便的位置,上下两层并有独立的车位,新装修,价格也很合理(因跟它联在一起的另一个别墅一年前刚刚卖掉,卖价我们可以查到,可以对比 )。当天马上联系Annie起草出价合约,这次我们出了全价,同时我们设定了一天的有效期,希望卖家尽快决定。我们去看房的当天有另一个家庭也来看房,当时好担心他们也出价跟我们“抢”。还好顺利地卖家接受了我们的出价合约,并进入第三方交易中介(in escrow)。在美国由第三方交易中介掌控整个交易过程。

购买的房子外景

购买的房子外景

按美国房地产交易规定,房地产进入第三方交易中介时房地产还可以继续在市场上展示(in escrow continue to show),卖家可接收备份的出价合约。听说期间卖家接到了高过我们的出价,但按交易规定卖方无权终止我们的合约,这也体现到美国的诚信守约以及行业规定的严肃性。

整个交易过程让我真正体验到专业和放心。从进入第三方交易中介到交易完成整个交易历时30多天,交易沟通工具基本是电子邮件及电子签名(DocuSign),我总共收到交易相关邮件129封。交易流程主要环节为:房屋检测(Real Estate Inspection)、银行评估(Appraisal)、卖方披露(Seller’s Disclosure)、物业文档验收、银行贷款到位、最后验收(Final Walk Thru)。在每个环节买家,也就是我可以终止合同而停止交易。而卖家不能无故中止,除非我违反各环节的规定,比如逾期未签署相关文件等。

交易完成后,不仅我顺利拿到钥匙搬入我心仪的家,同时我获得了物业几乎所有的文档并深入了解了房屋的各种情况。当然也深深感受了下美国的“文山文海”(海量的文档)。

现在我入住新家一年多了,一切都还很满意,未发现任何隐藏的问题。

 

作者简介:老董,1993年毕业于中山大学,在国内从事软件研发及管理工作近17年。2010年赴夏威夷大学攻读BMA学位。现旅居在美国夏威夷。

本文为美中房地产交流协会主办,全美房地产网(http://www.aahouse.com)承办的《我在美国当房东》征文活动的入选文章,转载请注明出处。

发表评论