美国房地产市场强劲复苏

(注:本文是王书城先生为全美房地产网撰写的专稿,转载请注明来源)

前几天,有一位从美国回来的华裔朋友来访,我们没有见面的时间超过了两个抗日战争。我们一别十多年,没想到这位朋友已经在美国落地生根。除了日常工作之外,他还对房地产充满了兴趣,这么多年下来,在美国加州拥有数套别墅,价值不菲。真正是应了那句老话,士别三日当刮目相待。与其他华人移民一样,他到了美国之后,经历了住小公寓、住大公寓、买联排别墅、买独栋小别墅、买独栋大别墅这样一个传统过程。但是,与其他移民不同的是,他很快在这个过程中积累了丰富的房地产知识。美国的次贷危机期间正是他大展身手的几年。通过几年的抄底买卖房屋,他现在已经拥有数套别墅了,价值数百万美元。他买房的特点是经常去参加法院的房屋拍卖,专买法拍房屋,这些房屋大多数低于市场价,少数法拍房屋的价格低得让人无法想象。他购入的这些房屋,几年之间大多数的价格几乎翻了一番。

   听到老友的娓娓讲述,更印证了一个真理,就是危机就是时机,深刻地理解了危机,就能正确地把握住时机。人们的成功往往就在一念之间,并不需要消耗巨大的体力与精力。他告诉我,美国的房地产行业已经全面复苏,在他所居住的北加州,房屋已经显得有些供不应求了。尽管美国需要缴纳房地产税,而且税率不低,这位朋友依然坚持继续买房。他认为,美国的房地产仍然是最好的投资项目。

  说起次贷危机,这是美国近百年以来,第一次由于房地产泡沫破裂所引发的金融危机。这次危机波及的不仅仅是华尔街,而且对世界的经济都造成了巨大的负面影响。正是由于美国的次贷危机,才导致中国的领导层匆匆忙忙地推出了4万亿的刺激经济的计划。说到底,这4万亿的投资救了美国,害了中国。中国仍然陷于房地产调控的怪圈之中,而美国的房地产已经强劲复苏,正是由于美国房地产的复苏,才使得奥巴马再次连任美国总统。

   美国的房地产业如此之快地走出危机的阴影,其主要的原因有以下几方面:

   第一,在危机面前,依然坚持法制精神,不搞短期调控,不搞临时救助。集中精力,扩大就业。在美国,只要失业人口控制在一定范围,社会就会保持稳定,市场就会很快复苏。在危机的高峰期,许多美国人由于房屋价格暴跌,家庭资产变为负值。在此情形下,大多数美国人依然继续还贷,他们相信房价在危机过后,还会继续上涨。少数美国人由于经济原因或其它想法,不再继续还贷,房屋由银行收回拍卖。由于美国人坚持法制和契约精神,这个过程都是有序和平静的。这些在危机期间失去房屋的人,在五年之后,又重新恢复了信用,还可以再去买房。

   第二,在危机时期,美国的金融机构发挥了杠杆调节作用。尽管美国所有的银行都是私人银行,但是,美国银行业有着一个光荣的传统,这个传统在美联储1913年成立之前就存在。在美国经济遭受危机的时候,银行首先就是下调利率,减低人们的经济负担,让利于民。由于美国的各家银行大幅下调房地产的贷款利率,使得购房者的利息支出大幅减低。目前,美国各家银行的房贷利率仅为2.75%左右,这实在是不可想象。在低利率的诱惑之下,房地产市场必然会很快复苏。

   第三,美国的房地产市场坚持市场化的原则。美国政府和人民,对于来自其它国家的购房者采取了一视同仁的政策,吸引了大量的海外资金进入美国的房地产市场。而且这些购房者每年还要给美国税务局缴纳大量的房地产税。离开了海外资金,美国的房地产市场是不会这么快就繁荣的。

   从美国房地产市场的经验看,危机与泡沫并不可怕,最可怕的是政府部门离开了法制的轨道,无休无止地瞎折腾。

(全美房地产网专稿)

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