美国置业的四项基本原则

(注:本文是王书城先生为全美房地产网撰写的专稿,转载请注明出处)

美国是中国人海外置业的最大目的地国。美国的教育环境、气候环境和商业环境是吸引中国购房者的三大主要原因。来自中国的投资者对于美国的房地产市场已经开始发挥重要的影响了。倘若美国政府放宽对于中国大陆的签证,中国人投资美国的房地产资金至少要翻十倍。

   中国人在美国买房子的数量一直备受关注,全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)2012年上半年发布的一份权威报告,数据显示,在截止2012年3月份的一个财年年中,中国人(包括香港人)在美国购买房地产的支出为90.75亿美元,较2011年的73亿美元增长24%。

    在这一财年中,美国的房地产销售总额为9282亿美元,其中,海外买家占8.89%的份额,约为825亿美元。中国人在海外买家中排名第二,占11%的份额,仅次于加拿大的24%。这份报告的数据来自于对1745位美国地产经纪人进行的一项调查。报告指出,在美国买房的外国人主要来自加拿大、中国、墨西哥、英国和印度等五个国家。这几个国家占了55%的销售额。近些年来,加拿大和中国购房人是上升最快的两个群体。由于地缘优势,加拿大人自2008年以来一直是美国房地产的最大海外购买群体。除了金融危机的2009年占比有所下降外,份额基本保持在四分之一的水平。2007年,中国人的购买额在美国的海外买家中仅占5%份额,在前述的五个国家中垫底。但到了2012年,中国人的份额已跃升至11%,在五个国家中位列亚军。

   2012年,海外购房人平均购买每套房产花费40万美元,较2011年的31.5万美元明显上升,且所购买的房屋价格也明显高于全美房地产的平均价格(21.2万美元)水平。据分析,这是由于海外购房人通常购买的是带有投资性质的高端房产,其中62%的海外购房人选择一次性付款。

   佛罗里达、加利福尼亚、亚利桑那、德克萨斯、佐治亚和纽约是海外购房人最偏好的购房地点。欧洲人喜欢在东海岸买房,亚洲人喜欢在西海岸买房,而南美人、加拿大人则更喜欢佛罗里达。此外,中国人喜欢居住在加利福尼亚,而墨西哥人则通常聚居在德克萨斯和亚利桑那。2011年,海外购房人购房额在全美房地产总量中的占比为7%,到2012年时上升了近两个百分点,绝对额增加了160亿美元。

   胡润的《2011中国私人财富报告》及相关资料显示,中国亿元富翁27%已移民,60%千万级富翁已移民或正在考虑移民。2011年中国永久移民15万,获美永久居留权近9万,占移民总数第一。

   中国人在美国置业,显然不像在国内那样得心应手,有些水土不服,因此,中国人在美国购买的投资性房产,其升值效果有时并不理想。如果要想在美国成功地投资房地产,不得不要考虑以下四项基本原则。

   第一条原则,要看城市的就业情况。美国房地产升值的最大影响因素是当地的就业情况,如果这个城市就业情况较差,人口外流严重,房地产就难以升值甚至会大幅贬值。在美国,必须要避免在锈带地区购房。最典型的锈带地区城市就是当年大名鼎鼎的汽车城—底特律。

   第二条原则,要看城市的教育情况。在美国,中小学的教育水准各地相差不悬殊,重点要看大学,如果一个城市有一所乃至数所世界名牌大学,这个城市的房地产就有升值的巨大潜力,名牌大学周边的房地产更具有超强的保值增值效果。最典型的例子就是美国的著名硅谷,这片区域位于斯坦福大学附近,由于斯坦福大学的师生在这里建立了创业研发基地,使得这里成为世界的电子和计算机以及互联网的研发中心,周围的住宅成为全美国最昂贵的房地产。

   第三条原则,要看社区的人群状况。美国的政治制度虽然倡导人权与平等,但是在美国人的实际生活中,阶层和族群的差异十分明显。律师、医生、会计师、教授和企业主这些人是不会与蓝领阶层住在同一个社区的。美国蓝领阶层所居住的社区以及房屋,在中国人的眼里可谓是高档社区和豪华别墅,然而,实际上,这些社区的房屋保值升值的效果很差,一旦在这些社区出现恶性犯罪案件,房价也可能出现大跌。在美国,邻居的身份、地位对于房屋的价值有着不可忽视的影响。

   第四条原则,要首选独立房屋。在美国,购房首选独立房屋,中国人称之为别墅,美国人称之为House.独立房屋与双拼别墅、联排别墅以及公寓相比,具有更强的保值增值效果,应该成为中国人在美国投资购房的首选。

   入乡随俗是中国人经常挂在嘴边的一句话,在美国购置房地产,一定要用美国人的眼光来选择合适的购买对象,如果以中国国内的习惯行为来选择美国的房地产就难以受收到事半功倍的效果。

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